Despejo por falta de pagamento: quanto tempo demora?

Quem aluga um imóvel e deixa de receber quer saber quanto tempo vai levar para retomá-lo. Quem está com o aluguel atrasado quer saber quanto tempo tem para se reorganizar. As duas perguntas têm a mesma resposta: depende de alguns fatores que a Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, define com bastante precisão.

Os principais são a existência de garantia no contrato (fiador, caução, seguro-fiança), a atitude do inquilino depois de citado e o ritmo da vara onde a ação tramita. Abaixo estão os prazos legais, a regra sobre notificação, a purga da mora e uma linha do tempo com datas.

Precisa notificar o inquilino antes de entrar com a ação?

Para a falta de pagamento, a Lei do Inquilinato não exige notificação prévia. O artigo 9º, inciso III, diz que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos. Como o aluguel tem valor e data de vencimento definidos em contrato, o atraso coloca o inquilino em mora automaticamente, conforme o artigo 397 do Código Civil: o inadimplemento de obrigação positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

A situação é diferente no despejo sem motivo, chamado de denúncia vazia. Nele, a lei prevê prazo para desocupação após aviso ao locatário, e o STJ já confirmou a extinção de ação de despejo imotivada ajuizada sem comprovação da notificação prévia (REsp 1.812.465, 2020).

Mesmo sem exigência, a cobrança por escrito ajuda

Uma mensagem ou carta de cobrança antes da ação não é requisito, mas tem utilidade prática. Ela registra a data e o valor do débito, abre espaço para acordo e evita que o inquilino alegue desconhecimento do valor. Se o contrato prevê alguma forma específica de comunicação, siga o que foi combinado.

Liminar para desocupar em 15 dias: quando o contrato não tem garantia

O artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/1991 permite ao juiz conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir antes o inquilino, quando a ação se funda exclusivamente na falta de pagamento de aluguel e acessórios e o contrato está desprovido de qualquer das garantias do artigo 37. Isso vale tanto para o contrato que nunca teve garantia quanto para aquele em que a garantia se extinguiu ou o fiador pediu exoneração.

A liminar depende de caução no valor de três meses de aluguel, prestada pelo locador. Há decisões de tribunais estaduais que aceitaram como caução o próprio crédito dos aluguéis devidos ou dispensaram a caução em situação excepcional de locador hipossuficiente, mas a regra é o depósito.

O inquilino ainda pode evitar a saída

O § 3º do mesmo artigo permite que o locatário afaste a liminar e evite a rescisão se, dentro dos 15 dias concedidos para desocupar, depositar em juízo a totalidade dos valores devidos, na forma do artigo 62, inciso II.

E se houver fiador, caução ou seguro?

As garantias do artigo 37 são caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Se o contrato tem qualquer uma delas válida, essa liminar não se aplica, e a desocupação normalmente aguarda a sentença. Em compensação, o locador tem de quem cobrar os valores.

Purga da mora: pagar para continuar no imóvel

O artigo 62, inciso II, permite que o locatário e o fiador evitem a rescisão pagando, no prazo de 15 dias contado da citação, o débito atualizado, por depósito judicial e independentemente de cálculo. O depósito deve incluir:

• os aluguéis e acessórios que vencerem até a data do pagamento;
• as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
• os juros de mora;
• as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido, se o contrato não disser outra coisa.

Se o locador alegar que o depósito ficou incompleto, o inquilino tem 10 dias para complementar. Se não complementar, a ação segue pela diferença, e o locador pode levantar o que foi depositado. O STJ já decidiu que o prazo para a purga conta da juntada aos autos do mandado ou aviso de citação cumprido, e manteve o despejo em caso de depósito que deixou de fora o IPTU previsto no contrato.

O limite de uso

O parágrafo único do artigo 62 proíbe a purga da mora se o locatário já usou essa faculdade nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação. Quem purgou a mora em 2025 e voltou a atrasar em 2026, por exemplo, pode não ter essa saída na segunda ação.

Da sentença à entrega das chaves

Julgada procedente a ação, o juiz manda expedir mandado de despejo. A regra geral do artigo 63 é de 30 dias para desocupação voluntária, mas o § 1º reduz para 15 dias quando o despejo foi decretado com fundamento no artigo 9º, que inclui a falta de pagamento, ou quando se passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença.

Recurso não suspende o despejo

O artigo 58, inciso V, diz que os recursos contra sentenças nas ações de despejo têm efeito somente devolutivo. O artigo 64 dispensa a caução para a execução provisória quando a ação se funda no artigo 9º. Na prática, a apelação do inquilino, por si só, não impede o cumprimento da ordem.

Despejo forçado

Terminado o prazo sem desocupação, o artigo 65 autoriza o despejo com uso de força, inclusive arrombamento. Os móveis ficam com um depositário se o despejado não os retirar. A execução não pode ocorrer até o trigésimo dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer morador do imóvel.

O locador não pode fazer justiça pelas próprias mãos: trocar a fechadura, retirar pertences ou cortar água e luz para forçar a saída pode configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões (artigo 345 do Código Penal) e gerar indenização ao inquilino.

Linha do tempo com datas: dois cenários

Os exemplos abaixo são hipotéticos. As datas legais são fixas, mas o intervalo entre o ajuizamento, a decisão do juiz e a citação varia muito de uma vara para outra. Há ainda divergência sobre contar esses prazos de 15 dias em dias úteis ou corridos, e na dúvida o mais seguro para o inquilino é considerar dias corridos.

Cenário 1: contrato sem garantia, com liminar

Cenário 2: contrato com fiador

Mesmas datas de atraso e de citação, mas sem liminar. Até o fim do mesmo prazo de 15 dias, o inquilino pode purgar a mora ou contestar. Se contestar, a ação segue até a sentença, e o tempo passa a depender da pauta da vara, com frequência alguns meses. Após a sentença, o prazo de desocupação é de 15 dias, e a apelação não suspende o despejo.

Documentos e cuidados que evitam atraso na ação

Boa parte do tempo perdido em despejos vem de petição incompleta ou de citação frustrada. Antes de ajuizar, o locador deve reunir:

• contrato de locação assinado e eventuais aditivos;
• cálculo discriminado do débito, exigido pelo artigo 62, inciso I, com aluguel, condomínio, IPTU, multa e juros separados por mês;
• comprovantes das cobranças feitas e das conversas sobre o atraso;
• situação da garantia: se há fiador, dados atualizados dele; se o seguro ou a caução se extinguiram, a prova disso, que abre a porta para a liminar;
• endereço correto do inquilino e dos fiadores, para evitar atraso na citação.

O pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis contra o inquilino e os fiadores, que são citados para responder à cobrança. Aceitar pagamentos parciais durante o processo sem registrar que não quitam a dívida pode gerar discussão sobre a mora, então documente cada valor recebido. A ação corre no foro do lugar do imóvel, salvo foro de eleição no contrato (artigo 58, inciso II), e tramita inclusive durante as férias forenses.

Para organizar a retomada do imóvel ou a defesa do inquilino, veja a atuação em direito imobiliário.