Imóvel sem escritura: como regularizar, inclusive direto no cartório

Comprar um imóvel com contrato de gaveta, herdar uma casa que nunca foi transferida ou morar há décadas em um terreno sem documento são situações comuns. Enquanto não há registro em nome de quem ocupa, a pessoa não consegue vender com segurança, financiar, dar o imóvel em garantia ou fazer inventário sem complicação.

Desde 2022, parte da solução pode ser feita sem processo judicial, diretamente no cartório de registro de imóveis. A seguir, a diferença entre contrato, escritura e registro, os caminhos de regularização, os prazos da usucapião com um exemplo de contagem e os documentos a reunir.

Contrato, escritura e registro não são a mesma coisa

O contrato particular de compra e venda (o chamado contrato de gaveta) prova que houve um negócio e gera obrigações entre as partes. Ele não transfere a propriedade.

A escritura pública é lavrada no tabelionato de notas. O art. 108 do Código Civil exige escritura para negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, salvo quando a lei dispuser em contrário. A escritura, sozinha, ainda não faz de ninguém proprietário.

O que transfere a propriedade é o registro do título na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. O art. 1.245 do Código Civil diz que, enquanto não se registrar o título, o vendedor continua sendo havido como dono. Daí a frase que se repete no meio imobiliário: só é dono quem registra.

Por que isso importa

• Se o vendedor tiver dívidas, o imóvel ainda em nome dele pode ser penhorado.
• Se o vendedor morrer, o imóvel entra no inventário dele.
• O vendedor pode, de má-fé, vender o mesmo imóvel a outra pessoa que registre primeiro.

Quem tem apenas contrato deve buscar a escritura e o registro o quanto antes. Quando o vendedor colabora, basta lavrar a escritura, pagar o ITBI e registrar. Os caminhos abaixo servem para quando ele não colabora, sumiu ou morreu.

Adjudicação compulsória direto no cartório

A adjudicação compulsória serve para quem pagou o preço de uma promessa de compra e venda e não consegue a escritura, porque o vendedor se recusa, desapareceu ou não pode assinar. A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), permitindo o procedimento diretamente no registro de imóveis, sem processo judicial. O Provimento CNJ 150/2023 incluiu as regras detalhadas no Código Nacional de Normas do foro extrajudicial (arts. 440-A e seguintes).

O pedido é feito por advogado e instruído com:

• o contrato de promessa de compra e venda ou de cessão;
• prova do inadimplemento: o vendedor é notificado pelo registro de imóveis e tem 15 dias para outorgar a escritura;
• ata notarial lavrada por tabelião, com identificação do imóvel, das partes, prova do pagamento do preço e da falta da escritura;
• certidões dos distribuidores forenses que mostrem não haver litígio sobre o contrato;
• comprovante de pagamento do ITBI;
• procuração com poderes específicos.

O contrato não precisa ter sido registrado antes, e não se exige a regularidade fiscal do vendedor (art. 216-B, § 2º). Não cabe adjudicação quando o contrato prevê direito de arrependimento ainda exercitável, com exceções para loteamentos e incorporações. Se houver impugnação fundamentada, o caso pode precisar seguir para a via judicial.

Usucapião extrajudicial: como funciona no cartório

Quando não existe contrato que permita a adjudicação, ou a cadeia de compradores é longa e informal, a alternativa é a usucapião. Desde o CPC de 2015, o art. 216-A da Lei 6.015/1973 permite o reconhecimento extrajudicial, processado no registro de imóveis da comarca onde fica o imóvel. O procedimento está regulamentado no Provimento CNJ 149/2023 (arts. 399 e seguintes), que consolidou e revogou o antigo Provimento 65/2017.

O pedido, feito por advogado, precisa de:

• ata notarial, lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores;
• planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT;
• certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
• documentos que demonstrem origem, continuidade e tempo da posse, como contratos, recibos e carnês de IPTU.

Os titulares de direitos na matrícula e os confinantes que não assinaram a planta são notificados e têm quinze dias para se manifestar. Pela redação atual do art. 216-A, § 2º, o silêncio é interpretado como concordância. A União, o Estado e o Município também são cientificados. Se houver impugnação justificada, o processo é remetido ao juiz (§ 10).

Uma vantagem prática: o Código Nacional de Normas (art. 421) determina que o cartório não exija ITBI para registrar a usucapião, porque se trata de aquisição originária da propriedade.

Modalidades e prazos de usucapião, com exemplo

O prazo de posse depende da modalidade. Em todas, a posse precisa ser contínua, sem oposição e com intenção de dono.

Exemplo de contagem

Carlos morava em uma casa desde março de 2014, comprada por contrato particular de um vendedor que nunca passou a escritura. Em março de 2019, Carlos vendeu a posse para Ana, também por contrato particular, e Ana passou a morar no imóvel. O art. 1.243 do Código Civil permite somar a posse dos antecessores, desde que contínuas e pacíficas. A posse soma-se desde março de 2014 e, com moradia, a usucapião extraordinária exige 10 anos: o prazo se completou em março de 2024. Sem a soma, Ana só completaria os 10 anos em março de 2029.

Loteamento irregular e núcleos informais: a Reurb

Quando o problema não é de um imóvel isolado, mas de um bairro, loteamento ou conjunto de casas construídas sem aprovação, o instrumento adequado costuma ser a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), criada pela Lei 13.465/2017. Ela reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais à cidade e titular seus ocupantes.

Existem duas modalidades (art. 13):

• Reurb de Interesse Social (Reurb-S), para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo município. O primeiro registro, entre outros atos, é isento de custas e emolumentos.
• Reurb de Interesse Específico (Reurb-E), para os núcleos ocupados por população que não se enquadra na Reurb-S.

Pelo art. 14, podem pedir a Reurb a União, os Estados e os Municípios, os próprios moradores (individualmente, em grupo ou por associações e cooperativas), os proprietários do terreno, loteadores e incorporadores, entre outros legitimados. O processo passa pela prefeitura, e a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) resultante é levada ao registro de imóveis.

Na prática, um morador isolado de um loteamento irregular pode ter mais dificuldade de conseguir usucapião individual do que o grupo teria na Reurb, porque o problema do loteamento como um todo impede abrir matrículas regulares. Vale procurar a associação de moradores e o setor de regularização fundiária do município.

Documentos a reunir e erros comuns

Seja qual for o caminho, a análise começa pelos documentos. Separe:

• certidão atualizada da matrícula do imóvel, pedida no registro de imóveis;
• todos os contratos, recibos e cessões da cadeia de compra, em ordem;
• comprovantes de pagamento do preço;
• carnês de IPTU, contas de água e luz em nome de quem ocupa, com as datas mais antigas possíveis;
• documentos pessoais e certidão de casamento, se for o caso;
• nome e contato de vizinhos confinantes, que poderão ser chamados a assinar a planta.

Erros que atrasam a regularização

• Esperar o vendedor morrer para agir: o imóvel entra no inventário dele e o procedimento passa a envolver herdeiros.
• Deixar de guardar recibos e comprovantes de moradia, que são a prova do tempo de posse.
• Escolher a usucapião quando há contrato quitado que permite adjudicação, ou o contrário, sem analisar qual via é mais rápida no caso concreto.
• Ignorar o ITBI na adjudicação, que é exigido para o registro.
• Ceder a posse por contrato sem descrever corretamente o imóvel, o que complica a soma de posses.

O Miano Frezzarin Advogados atua em regularização de imóveis pela área de direito imobiliário. Antes de pagar ata notarial, planta e emolumentos, confirme com um advogado qual via é cabível, porque os custos de cada caminho são diferentes.